La expresión burbuja inmobiliaria en España hace referencia a la existencia de una burbuja especulativa en el mercado de bienes inmuebles en España hasta finales de 2007 y principios de 2008, aproximadamente.
El principal síntoma de la misma fue el incremento anormal de los precios muy por encima del IPC y de las rentas, incrementos que se explican principalmente recurriendo a factores externos, como la falta de suelo edificable, los beneficios fiscales concedidos a la adquisición de viviendas, la inmigración, la especulación y la recalificación de suelos, así como el exceso de crédito.
La burbuja inmobiliaria tuvo su inicio en 1997. El Banco de España explica que el origen de la escalada de precios se encuentra, en parte, en el anterior boom inmobilario que terminó en 1991 con "una excesiva corrección". Como consecuencia, el Banco de España habla de "la existencia de una cierta infravaloración de este activo en la segunda mitad de la década de los noventa". Hay quien sostiene que comenzó en 1985.
El resultado de la explosión de la burbuja ha sido una brusca caída de la demanda y de los precios, que según la APCE empezó en diciembre de 2007 y aún continúa en el 2011, con caídas en la demanda superiores al 40% provocadas por la incapacidad del mercado para absorber la enorme oferta de vivienda construida y vacía disponible.
Diversos políticos, entre ellos varios miembros del Gobierno, han identificado la burbuja inmobiliaria como el elemento diferencial de la crisis en España y la principal causa de las elevadas cifras de paro, especialmente juvenil, y de fracaso y abandono escolar.
VALORACIONES GENERALES DE LA SITUACIÓN
Si bien los datos sobre el mercado inmobiliario fueron en su día aceptados, por los diferentes actores, no siempre existió acuerdo en la valoración que se hace de tales datos. El mismo Banco de España rechazó la idea de que se tratara de una burbuja especulativa.
Sin embargo, los informes oficiales de esa entidad también reconocieron una sobrevaloración de activos inmobiliarios, y ya en el año 2002 alertaba sobre una posible depreciación de la vivienda. García Montalvo publicó en 2003 uno de los primeros artículos sobre la formación de una burbuja inmobiliaria en España.
Quienes negaron la existencia de una burbuja especulativa, y a lo sumo aceptaron una pequeña sobrevaloración de activos, argumentaron el buen estado de la economía española, los datos de empleo y crecimiento sostenido, y las tasas de morosidad muy bajas, atribuyendo el aumento de precios a la presión de la demanda.
En el otro extremo de la balanza se situaron las críticas de quienes estimaron que se estaba ante una burbuja inmobiliaria de consecuencias impredecibles:
Se está gestando pues desde hace ya unos años una mastodóntica burbuja [inmobiliaria] especulativa que ha sido caracterizada por The Economist (18-6-05) como el mayor proceso especulativo de la historia del capitalismo.
En general, desde las posiciones críticas se afirmó que la dependencia de la economía española de la industria de la construcción, así como el endeudamiento excesivo, podía provocar a la larga una recesión económica, en especial por culpa del alza de los tipos de interés, que erosionaría el consumo interno y aumentaría la tasa de paro y de los índices de morosidad, provocando, finalmente, una devaluación de los activos inmobiliarios.
CIFRAS
Según los informes del Banco de España entre 1976 y 2003 el precio de la vivienda en España se ha duplicado en términos reales, lo que significa, en términos nominales, una multiplicación por 16. Esto sitúa a España en el tercer o cuarto puesto de la OCDE en crecimiento del precio de la vivienda. Según el Banco de España, en el periodo 1997-2006 el precio de la vivienda en España se había incrementado alrededor de un 150% en términos nominales, lo que corresponde con un 100% en términos reales.
En cuanto al número de viviendas iniciadas, otro informe de la misma entidad indica que entre 1999 y 2001 se habían iniciado más de medio millón de viviendas al año, y el número no ha dejado de aumentar. Entre los años 2000 y 2005 se proyectaron en torno a unas 800.000 viviendas anuales de las que se construyeron unas 300.000 al año. Concretamente, según los visados expedidos por el Colegio de Arquitectos, durante 2003 se proyectaron 700.000 viviendas, en 2004 en torno a 500.000, y en 2005, 800.000. En 2006 se visaron más de 800.000 viviendas.
Sin embargo, hay que recordar que no todas las obras visadas acaban construyéndose. Se estima que entre el visado y la finalización de la obra puede pasar un plazo de dos años. Según los datos publicados por el Ministerio de Vivienda, sólo parte de las mismas se terminaron. En concreto, 525.331 viviendas en el 2003, 586.092 en el 2004 y 612.066 en el 2005.
Al mismo tiempo, se debe considerar el hecho de que sólo parte de las viviendas terminadas llegan a venderse, ya que en el 2004 se vendieron un total de 295.000 y en el 2005, unas 336.000 viviendas nuevas,lo que indicaría una acumulación de viviendas nuevas. Significativamente, el parque de viviendas vacías en España era en 2005 de 3,35 millones, lo que supone un 14% del total.
Existió, por tanto, un relativo acuerdo a la hora de cuantificar tanto los precios como el número de viviendas construidas. Ese acuerdo no se trasladó a su valoración.
Uno de los principales efectos de esta situación es el crecimiento de la deuda de los hogares. Dado que de ordinario la compra de vivienda, sea para habitar o sea para invertir, se realiza a partir de préstamos hipotecarios, el aumento del precio implica un aumento de deuda. El endeudamiento de los españoles se triplicó en menos de diez años.
CONSECUENCIAS SOCIALES Y ECOLÓGICAS: MEDIDAS POLÍTICAS
Si bien la Constitución española garantiza en su artículo 47 el acceso a una vivienda digna y ordena a los poderes públicos evitar la especulación del suelo, y a pesar de la relajación en las condiciones para la adquisición de préstamos hipotecarios y del aumento de unidades residenciales puestas a la venta, los precios elevados impiden el acceso a la vivienda a una parte importante de la población incluso en régimen de alquiler, especialmente la que por su edad no pudo adquirirla antes del comienzo del ciclo alcista.
El informe anual sobre los jóvenes en España del año 2006 establece que el 51% de los españoles de entre 18 y 34 años vive en el domicilio familiar, y el 47% en su propia casa (alquilada, comprada o compartida). Según el mismo organismo, en el año 2003 el precio medio de la vivienda para el tramo de edad comprendida entre los 18 y 24 años supera en un 210% el precio máximo tolerable, y para las mujeres un 10% más, debido a la diferencia salarial media.
Otro fenómeno que ha aparecido durante este periodo es el mobbing inmobiliario, en especial contra inquilinos de renta antigua, a quienes los caseros hostigan para que abandonen el inmueble con objeto de obtener plusvalías con él.
Pese a todo, el parque de viviendas vacías en España era en 2005 de 3,35 millones, lo que supone un 14% del total, la tasa más alta del mundo.
Por otro lado, la enorme superficie urbanizada entre los años 1987 y 2006 significó el aumento en más de 1 millón de hectáreas de la superficie artificial (con una tasa entre los años 2000 y 2006 doble que en los años anteriores). En el Informe de 2010 del Observatorio de la Sostenibilidad en España se estimaba que la urbanización era la mayor amenaza para la biodiversidad en el país.
MEDIDAS PARA EL IMPULSO DEL SECTOR INMOBILIARIO EN ESAPAÑA
Los pisos en España estaban a un precio excesivamente alto, la renta disponible de la gente no podía permitírselos, y el mercado se está encargando de corregir este hecho con caídas de precio. Por tanto, lo peor para el sector está por venir. Y los bancos van a tener problemas, más que por los impagos de hipotecas por los impagos de deuda de las constructoras que se endeudaron mucho en la época de vacas gordas.
"... Queremos entender que el stock se va repartir porcentualmente en España, como si cogiera los jerseys de una tienda y se llevaran a otra, cuando las viviendas están hechas donde están hechas ... Así puso como ejemplo que si alguien quiere vivir en Cuenca, de nada le servirá que haya viviendas en venta en Toledo... Además, para el máximo representante de la AHE, siguen existiendo potenciales compradores de pisos que sencillamente no adquieren sus inmuebles al escuchar que los precios tienen que bajar "no sé qué barbaridad"... En su opinión, hay inmuebles que están a mitad de precios, otros que se pueden seguir abaratando, pero también hay determinadas zonas en donde no han variado o han llegado ya al nivel óptimo para que sean adquiridos...Por eso criticó que se hable siempre de "precios medios", sin entrar en matizaciones de lo que cuestan las cosas en una ciudad, un pueblo, una calle, o incluso un determinado tipo de inmuebles...También reprochó que se haya demonizado al sector inmobiliario y a todo lo que suene a "ladrillo"..."
Santos González. Presidente AHE.
Aparecieron los "pisos puente", que ofrecia el banco como promesa de adquirir nuevos y mejores viviendas. La sociedad fue engañada por el legado cultural. Pero realmente, el mercado era poco dinámico, y los precios empezaron a bajar debido también al concepto de especulación.